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买房人注意了！楼市的“加息”效应来袭了？

发布时间：2021-01-14

我们可以把5年期贷款利率和公积金贷款利率视为"住房贷款利率"，前者是商业贷款利率，后者是公积金贷款购买利率。目前，5年期利率为4.65%，公积金贷款利率为3.25%，但实际上，当你去银行申请抵押贷款时，最终利率往往不是4.65%，而是更高。因为LPR只是一个"基准利率"，而不是实际利率。根据360大数据研究所的数据，11月份第一套房的平均贷款利率为5.24%。目前，我们认为5.24%是最新的商业抵押贷款利率，用来计算商业贷款和公积金贷款之间的差额。在三四线城市买房，贷款100万元，利率5.24%，贷款20年。经计算，如果使用公积金贷款，还款总额为136万元，每月还款5671元。如果使用商业贷款，还款总额为161万元，每月还款6732元。可以看出，如果你用公积金贷款买房子，住房贷款的成本要比商业贷款低得多。但问题是公积金贷款有限额，例如北京120万，深圳900000，杭州100万，无锡600000，西宁500000。最高限额只是"上限"，实际贷款额度因人而异，但不太可能高于最高限额。以大城市目前的房价来看，公积金贷款金额可以说是很小的，例如深圳的房价总价格不动一千万，公积金贷款的金额只有900000，数据显示深圳公积金的利率(个人公积金贷款余额除以存款余额)只有65%，远低于南通的119%。公积金利用率低的原因不外乎：一、房价过高，一般人买不起房。二、贷款金额低、手续繁琐、周期长、购房者太麻烦。过去10年，房价大幅上涨，但公积金贷款数额变化不大。例如，一线城市的房价可能从200万上升到800万，但公积金贷款的增幅微乎其微，甚至没有提高。对于房地产市场来说，这实际上可以被看作是一种"加息效应"，因为在整个房地产行业，低息贷款的比例正在下降。特别值得一提的是，在过去一年里，5年期贷款利率已被多次下调，金融学会计算的实际抵押贷款利率也被下调(商业贷款利率)，但公积金贷款利率仍维持在2015年的水平。过去，当基准利率下调时，公积金贷款的利率经常被调低。现在，公积金利率已经下降，公积金利率并没有改变，这实际上应该理解为"升息效应"，因为它应该降低，而不是降低。今年公积金贷款利率并没有下调，我认为这亦是为了避免物业市场过热及物业市场上升过快。展望2021年，公积金贷款可能维持不变，但商业按揭利率可能会轻微上升。这是规管和控制楼市的需要，也是缓慢收紧货币的需要。近年来，公积金的主要变动是：一、提取更方便、更多样化，租房、装修甚至生病都可以退公积金，退休可以卖户退房，据我所知，在很多地方，现在没有多少证据就可以很方便地收回公积金。二、公积金可以在不同的地方使用。例如，小明的户籍是A地，但工作是B地，那么小明可以持有由存单签发的土地住房公积金管理中心申请公积金贷款。总之，给你的建议是：1.公积金贷款利率很低，可尽量使用公积金贷款。2.很多人选择不支付公积金，是因为他们的月薪会被扣减，其实这是一个不明智的选择，公积金实质上是一种"特别存款"，也是你的一种保险，当你有急需的资金时，往往可以派上用场，例如退休金、医疗、置业等。
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